Seguro de comunidad de propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal no obliga con carácter general a tener seguro: su artículo 9.1.f dice que la comunidad podrá contratar, con cargo al fondo de reserva, un seguro que cubra los daños causados en la finca. Aun así, los estatutos pueden exigirlo y conviene comprobar si la normativa de tu comunidad autónoma dice algo. Sin seguro, los daños y las reclamaciones de terceros acaban pagándolos los propietarios.

El seguro de la comunidad cubre los elementos comunes, como la fachada, el tejado, el portal, las escaleras, el ascensor y las tuberías generales, y la responsabilidad civil de la comunidad. El de tu piso cubre tu vivienda, tus cosas y tu responsabilidad como propietario o inquilino. Si una fuga sale de una bajante común, responde normalmente el de la comunidad; si sale de tu instalación privada, el tuyo. Lo explicamos en esta guía.

Lo decide la junta de propietarios, que aprueba los presupuestos y los gastos de la comunidad (artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal), y lo firma el presidente, que representa legalmente a la comunidad (artículo 13.3). En la práctica, el administrador de fincas suele pedir presupuestos, presentar las opciones en la junta y gestionar después los siniestros. El tomador de la póliza es la comunidad de propietarios.

No suele estar en la póliza básica, pero muchas aseguradoras lo ofrecen como garantía opcional o dentro de la defensa jurídica. Puede cubrir la reclamación judicial al vecino moroso, que la ley permite hacer por un proceso monitorio especial (artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal), y en algunas pólizas adelantar parte de las cuotas impagadas. Revisa límites, carencias y si cubre deudas anteriores a la contratación.

El edificio se asegura por lo que costaría reconstruirlo, no por su valor de mercado ni por el del suelo. Una forma habitual es multiplicar la superficie construida total, incluidos garajes y zonas comunes, por un coste de construcción por metro cuadrado adecuado a la zona y a las calidades. Si el capital es inferior al valor real, la aseguradora puede pagar solo una parte del daño por la regla proporcional (artículo 30 de la Ley de Contrato de Seguro).

La comunidad responde de sus deudas frente a terceros con todos sus fondos y créditos. Si no bastan, el acreedor puede dirigirse contra cada propietario que haya sido parte en el proceso, por la cuota que le corresponda (artículo 22.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Además, las reparaciones de los elementos comunes se pagan entre todos según la cuota de participación (artículo 9.1.e). Sin seguro, el daño sale del bolsillo de los vecinos.