Seguro de comunidad de propietarios: coberturas mínimas y cómo decidir en junta
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Respuesta corta
La Ley de Propiedad Horizontal no obliga con carácter general a contratarlo, pero lo prevé y hay un motivo de peso: si el edificio se destruye y la reconstrucción no está cubierta por un seguro, puede extinguirse el régimen de la comunidad. Como base, el seguro debe cubrir los daños al edificio con un capital de reconstrucción suficiente, la responsabilidad civil de la comunidad y los daños por agua en elementos comunes. Se aprueba en junta por mayoría.
¿Es obligatorio el seguro de la comunidad?
La Ley de Propiedad Horizontal no impone con carácter general contratarlo. Lo menciona de dos formas. Por un lado, dice que con cargo al fondo de reserva, que debe tener al menos el 10 % del último presupuesto ordinario, la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca (artículo 9.1.f). Por otro, permite que el título constitutivo incluya reglas sobre seguros en sus estatutos (artículo 5). Revisa los estatutos de tu comunidad por si lo exigen.
Hay un motivo de peso para tenerlo. El régimen de propiedad horizontal se extingue, salvo pacto en contrario, por la destrucción del edificio, y se considera que hay destrucción cuando reconstruirlo cuesta más de la mitad del valor de la finca, a menos que ese exceso esté cubierto por un seguro (artículo 23). Además, la comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para conservar el inmueble y sus instalaciones comunes (artículo 10.1.a), y el propietario de un edificio responde de los daños que cause su ruina por falta de reparaciones (artículo 1907 del Código Civil).
Las coberturas que forman la base
| Cobertura | Por qué es básica | Qué revisar |
|---|---|---|
| Daños al edificio | Incendio, explosión, agua o fenómenos atmosféricos en fachada, cubierta, estructura e instalaciones comunes | Que el capital sea el coste de reconstrucción |
| Responsabilidad civil de la comunidad | Daños a terceros causados por elementos comunes, como la caída de un trozo de cornisa | El límite por siniestro |
| Daños por agua en elementos comunes | Roturas de bajantes y tuberías generales, y su localización | Límites y exclusiones por falta de mantenimiento |
| Riesgos extraordinarios | Inundaciones extraordinarias, terremotos y otros acontecimientos que indemniza el Consorcio | Que la póliza esté en vigor y al corriente de pago |
| Defensa jurídica | Reclamaciones de la comunidad frente a terceros | Qué conflictos incluye |
Según el edificio, pueden ser importantes otras coberturas, como la rotura de cristales de portales y zonas comunes, los daños eléctricos en ascensores y bombas, o la responsabilidad frente a los empleados si la comunidad tiene conserje.
La responsabilidad civil cubre la obligación de indemnizar a un tercero por un hecho previsto en el contrato del que la comunidad sea civilmente responsable (artículo 73 de la Ley de Contrato de Seguro). Los riesgos extraordinarios los indemniza el Consorcio de Compensación de Seguros en las pólizas de daños que pagan su recargo, siempre que se hayan pagado esos recargos y por las mismas sumas aseguradas que figuren en la póliza (artículos 6.1, 7, 8.1 y 8.2 de su Estatuto Legal).
El capital asegurado del edificio
El capital de continente de la comunidad debe reflejar lo que costaría reconstruir el edificio, no su valor de mercado. Si es inferior al valor real en el momento del siniestro, la aseguradora indemniza el daño en la misma proporción en que el capital cubre ese valor (artículo 30 de la Ley de Contrato de Seguro), salvo que la póliza excluya la regla proporcional. Lo explicamos en la guía sobre el infraseguro.
Pide que el capital se revise cada cierto tiempo y siempre que la comunidad haga obras importantes, como cambiar la fachada o instalar un ascensor.
Cómo se decide en la junta
Corresponde a la junta de propietarios aprobar el plan de gastos e ingresos y decidir los demás asuntos de interés general para la comunidad (artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal). Contratar o cambiar el seguro es uno de ellos. Basta la mayoría del total de los propietarios que represente a su vez la mayoría de las cuotas de participación; en segunda convocatoria, la mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes (artículo 17.7). El presidente representa legalmente a la comunidad en todos los asuntos que la afecten (artículo 13.3), así que puede firmar el contrato en su nombre.
Para que la votación sea útil:
- Compara ofertas homogéneas. Mismo capital, mismas coberturas y mismas franquicias.
- Pide el detalle de los límites. Sobre todo en daños por agua y responsabilidad civil.
- Recoge el acuerdo en el acta. Con la aseguradora elegida, el capital y la fecha de efecto.
- Coordina las fechas. Que la nueva póliza empiece el día en que vence la anterior.
Un ejemplo (octubre de 2026)
La comunidad de un edificio de doce viviendas en Alicante tiene un seguro contratado hace muchos años. En la junta de octubre de 2026, la administradora explica que el capital no se ha actualizado desde entonces y que el edificio ha cambiado la cubierta. Presenta dos ofertas con el capital recalculado, responsabilidad civil y daños por agua con localización de fugas. La junta aprueba en segunda convocatoria la oferta que mejor cubre los daños por agua, por mayoría de los asistentes que representa más de la mitad de las cuotas presentes.
Qué hacer ahora
Lleva a la junta al menos dos ofertas con el mismo capital y las mismas coberturas. Puedes calcular el precio en el seguro de comunidades con los datos del edificio y, si la comunidad tiene dudas sobre el capital o las coberturas, pedir que un asesor prepare la comparación.
Términos que conviene conocer
- Comunidad de propietarios
- Zonas comunes
- Continente
- Responsabilidad civil
- Infraseguro
- Riesgos extraordinarios
Más guías sobre este seguro
Fuentes
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (BOE)
- Código Civil (BOE)
- Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)
- Real Decreto Legislativo 7/2004, texto refundido del Estatuto Legal del Consorcio de Compensación de Seguros (BOE)
Publicada el . Última revisión el . Esta guía es informativa y no sustituye a las condiciones de tu póliza.
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